Case a 1 euro. Viaggio tra Sogno e Realtà

Case a 1 Euro. Ci si può fare un business?

Author: Roberto Zaretti

Di recente i media hanno ripreso la notizia secondo cui sarebbe possibile acquistare casa spendendo un euro. Cosa c’è di vero in questa iniziativa? Quali sono i retroscena? Si può intraprendere un’attività in questo settore?

Cominciamo a rispondere alla prima domanda. Non si tratta affatto di una bufala, ma di una vera e propria iniziativa posta in essere da alcuni comuni italiani, pochissimi per la verità, allo scopo di recuperare immobili, per lo più fatiscenti, che diversamente sarebbero destinati a diventare ruderi (in alcuni casi lo sono già). L’iniziativa va anche nella direzione di ripopolare borghi e località abbandonati da tempo.

Allo stato attuale delle cose, complice la scarsa informazione e le difficoltà nel riuscire a valutare la convenienza di acquisire un immobile secondo tale formula, il fenomeno appare più come un’intrigante azione di marketing piuttosto che un’iniziativa concreta. Tuttavia il sasso è stato lanciato. Perchè non raccoglierlo?

Per cominciare: a chi appartengono le case in vendita a 1 Euro? A privati, che incaricano il comune di fare da intermediario, una sorta di agenzia immobiliare, per trovare un acquirente che (rispondiamo alla seconda domanda), si faccia carico della ristrutturazione. Ecco il nodo della questione. L’immobile ti costa un Euro, ma lo devi ristruttuare entro una data di scadenza concordata. Lo vediamo tra breve.

Perchè i privati se ne vogliono liberare? Perchè spesso è divenuto un incombenza, fiscale o di altro tipo, e non c’è convenienza a tenerlo. Non esistendo alcun mercato, l’iniziativa “case a 1 Euro” è apparsa da subito come una concreta possibilità di disfarsene.

Va detto che l’iniziativa è nata qualche anno fa come una provocazione, e solo in un secondo tempo ha assunto una parvenza organizzativa divenendo realtà.

Le condizioni per comprare casa spendendo un euro possono variare a seconda del Comune ove insiste l’immobile, ma in linea di massima si possono riassumere in questi punti:

• spese notarili di voltura e registro a carico dell’acquirente (come un qualsiasi immobile che venga rogitato, del resto);
• presentazione di un progetto di ristrutturazione entro una precisa data di scadenza;
• ottenuto il permesso, avvio dei lavori entro una scadenza prefissata;
• stipula di una polizza fidejussoria a garanzia dell’operazione (importo intorno a 5000 Euro, durata 2/3 anni).

In questo articolo non ci soffermiamo sulla convenienza o meno dell’operazione, che occorrerebbe valutare nello specifico, bensì sulle operazioni riconducibili alla ristrutturazione dell’immobile, che rappresenta evidentemente il nocciolo della questione, nell’ottica di farne una professione da rivendere sul mercato in termini di consulenza.

Il fenomeno delle case a 1 Euro, come si diceva, ad oggi appare più una provocazione piuttosto che un sistema per risolvere il problema degli immobili fatiscenti e dello spopolamento dei paesi, tuttavia, con un adeguato intervento di ristrutturazione coordinato da qualcuno che abbia esperienza e sappia come muoversi, potrebbe aprire interessanti prospettive di sviluppo.

Analogamente, un’interessante prospettiva imprenditoriale appare quella di fornire un servizio di supporto a quanti sarebbero interessati ad acquistare casa a 1 Euro, che vada dall’espletamento delle pratiche burocratiche con il Comune all’intervento di ristrutturazione vero e proprio. Non solo. Una volta creato un team di lavoro e una struttura organizzativa che sappia muoversi nei meandri della burocrazia, diventa percorribile il fatto di proporre il servizio ai vari Comuni per il recupero degli immobili secondo tale formula.

Vediamo ora cosa vuol dire ristrutturare un edificio, e quali sono i passi da compiere.

Il primo passo è evidentemente quello di valutare l’immobile e la zona, in modo da stimare la convenienza dell’intervento in rapporto al valore commerciale post ristrutturazione. In altre parole: conviene ristrutturare o meglio cercare altro?

Premesso che la valutazione dello stato dell’immobile deve essere fatta da un esperto, a cui è possibile prospettare un rapporto di collaborazione continuativa, il primo controllo riguarda evidentemente le condizioni della struttura, e i costi legati alla messa in sicurezza e al rispristino degli impianti.

Il secondo passo è quello di stilare un piano strategico, un vero e proprio business plan, ove vengano riportati gli obiettivi di rendita dell’immobile finito e i costi da sostenere. In base a tali parametri sarà possibile calcolare:

1. nel caso l’immobile debba essere affittato, il “break even point”, vale a dire la data a cui l’investimento comincerà a produrre un reddito;
2. nel caso l’immobile debba essere rivenduto, il ROI e il ROE dell’operazione, due parametri che determinano la convenienza o meno di investire denaro in tal senso;
3. nel caso l’immobile debba essere abitato da chi effettua la ristrutturazione, la convenienza o meno di affrontare l’intervento piuttosto che acquistare un immobile diverso.

Per questi aspetti è necessario individuare uno o più professionisti, tipicamente qualche operatore del settore immobiliare o qualche costruttore, da “reclutare” nel proprio team di lavoro in qualità di collaboratore.

Il terzo passo è reperire il denaro per la ristrutturazione o, nel caso di un servizio professionale erogato a terzi, fornire il supporto e la consulenza per l’accesso ai finanziamenti.

La prima cosa da valutare è l’eventuale presenza di finanziamenti specifici per il recupero immobiliare. E’ possibile infatti che, in determinate zone o per immobili di particolare rilevanza, alcuni organismi (Regioni, Comuni, Associazioni Culturali) abbiano posto in essere convenzioni, spesso finanziamenti a tasso agevolato, a cui è possibile accedere in maniera più conveniente di quanto sarebbe un mutuo bancario. Sapere come muoversi in questi ambiti, cosa che si può apprendere facilmente sul campo, è un’altra ottima chance da spendere in termini di consulenza nei confronti del potenziale acquirente di casa a 1 Euro.

Attenzione: non si tratta di fare mediazione immobiliare, attività per la quale è necessaria apposita abilitazione professionale, ma di fornire consulenza al potenziale acquirente circa la convenienza dell’investimento e, nel caso, l’assistenza per procedere con l’intervento. Il passo successivo potrebbe essere quello della consegna “chiavi in mano”, che comprenderà in un’unica soluzione sia la consulenza che l’intervento di ristrutturazione.

Una volta costruita l’offerta di consulenza, che deve prevedere necessariamente la partita IVA ma che può essere svolta da casa, sarà necessario farla conoscere a più persone possibili. Ideale sarebbe creare un blog, ormai è una cosa alla portata di tutti, ove riportare le varie offerte a 1 Euro presenti sul mercato (si trovano facilmente online), con tanto di foto, prospetto sommario di spese necessarie per l’intervento, dettagli tecnici e, soprattutto, le modalità di contatto per farsi carico dell’intero progetto di recupero, sia da un punto di vista burocratico sia da un punto di vista organizzativo.

Il blog naturalmente necessità di visibilità, tramite i consueti canali online. Ci siamo occupati in altri articoli di questi aspetti.

In attesa che il mercato delle case a 1 Euro prenda piede e offra concretamente un numero di immobili tale da poterci operare, è possibile valutare anche la possibilità di cercare gli immobili da ristrutturare in maniera autonoma. Anche in questa direzione, complice la crisi, è possibile creare un business interessante. Esistono in Italia associazioni, quasi sempre senza fini di lucro, che si occupano delle aree dismesse, promuovendone il recupero. Ad esempio, per la città di Roma la trovate a questo link.

Insomma, il recupero delle aree e degli edifici dismessi, con formula a 1 Euro o in altro modo, appare come un business innovativo, interessante e percorribile, che può rappresentare anche una valida alternativa a chi già operi nel settore immobiliare e stia annaspando per restare a galla nel mondo delle compravendite tradizionali.

Questa professione ad oggi non esiste o, se esiste, è veramente di nicchia. C’è spazio per intraprendere. Perchè non essere i primi?

Qual è la tua opinione sulle case a 1 Euro? Hai mai ristrutturato una casa? Quali problemi hai dovuto affrontare? Commenta qui sotto.