Apr
8
2013

Mercato Immobiliare in Crisi? Mica Tutto

Certo, basta guardare le statistiche dei borsini immobiliari, così pure le aste deserte nei tribunali, per rendersi conto di quanto il settore sia in sofferenza.
Anche l’elevato turn over delle agenzie immobiliari in franchising, pur essendo da sempre di natura fisiologica, denuncia una situazione difficile. Oltre alle difficoltà economiche delle famiglie, che ormai non solo non riescono a risparmiare come avveniva in passato ma spesso neppure ad arrivare alla fine del mese, una buona fetta di responsabilità è riconducibile alle difficoltà di accesso al credito, in altre parole all’accensione di un mutuo.

Tuttavia… dire che tutto il mercato immobiliare sia in crisi sarebbe una generalizzazione.

Come in tutti i settori, anche nel franchising immobiliare sono presenti delle nicchie che non solo appaiono immuni dalla crisi economica, ma proprio grazie ad essa riescono a prosperare.

In un precedente articolo abbiamo parlato degli stralci, e abbiamo menzionato questa nicchia come una delle più profittevoli nel settore immobiliare, che unisce all’elevata marginalità anche la possibilità di dare una mano concreta a chi si sia visto pignorare la casa per un debito non onorato. Per questo argomento vi rimando all’articolo dedicato.

Oggi voglio trattare un’altra nicchia di settore, che si muove proprio in controtendenza rispetto al mercato delle compravendite immobiliari: le locazioni. Con le difficoltà legate all’acquisto, aggravate da una tassazione tra le più alte al mondo, le famiglie in cerca di un immobile in affitto stanno crescendo costantemente. Da una parte le ragioni appena citate, dall’altra la necessità di trovare una soluzione per quanti abbiano visto andare all’asta il proprio immobile, ecco che il classico pregiudizio tutto italiano circa la casa in affitto sembra poco alla volta sgretolarsi.

Va riconosciuto che gli operatori nel settore del franchising degli affitti immobiliari hanno saputo reinventare la classica offerta di affitto, proponendo formule integrative che di fatto smussano proprio l’italica avversione per tutto ciò che non sia di proprietà.
Ecco che sono nate le opzioni di acquisto, dove insieme al canone d’affitto acquisisco il diritto (ma non l’obbligo) di acquistare un giorno l’immobile, e di vedermi riconosciuti i canoni d’affitto già versati come vero e proprio anticipo sul capitale. Così come stanno prosperando gli “affitti protetti”, a beneficio dei proprietari titubanti che in tal modo si vedono garantire il pagamento dell’affitto tramite una sorta di fidejussione. Anche in questo settore si sono sviluppati alcuni franchising.

Veniamo al sodo: quanto costa aprire un’agenzia di affitti immobiliari e, soprattutto, quanto rende?

Come al solito, occorre tenere ben presente che le variabili in questo settore, come del resto in un qualsiasi franchising, sono molte e variegate. L’esperienza del franchisor, non solo in termini operativi ma anche in termini di organizzazione della rete franchising, è un elemento da valutare in maniera oculata.

I costi di apertura di un’agenzia di affitti immobiliari oscilla tra i 10.000 e i 20.000 Euro per la sola affiliazione, a cui è necessario aggiungere tutto ciò che è pertinente agli arredi (non sempre previsti nel contratto franchising), alla locazione del punto vendita, alle spese di avviamento e di marketing.
Una buona regola nel franchising, per avere un’idea molto orientativa dell’investimento necessario, è quella di prendere la quota richiesta per l’affiliazione e raddoppiarla. In altri termini, a conti fatti per essere operativi in questo settore servono tra i 30.000 e i 40.000 Euro.

Qual’è il guadagno di un’agenzia immobiliare che si occupi di affitti?

Anche in questo caso, come avviene per le agenzie che si occupano di compravendita, la provvigione viene applicata quasi sempre due volte, una al locatario e una al locatore. In altre parole, sia all’affittuario che al proprietario.
In che misura? Generalmente, ma non è un assioma, è pari a una mensilità del canone di locazione. Per intenderci, se il canone è di 1000 Euro al mese l’agenzia ricava 2000 Euro di provvigioni.

Stiamo quindi parlando di numeri ben diversi dalle provvigioni legate alle agenzie immobiliari tradizionali, quelle che operano nel settore della compravendita. Tuttavia, specie in questo periodo di crisi, risulta abbastanza agevole riuscire a chiudere un numero di contratti cospicuo, e di fatto arrivare a fatturati di tutto rispetto.

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